禁令挡不住,小产权房销售依然火爆

急需开正门堵邪道,让农村建设用地等尽快获得“同权同价”的地位,

是治本之策

2013年12月02日 08:10:44 　来源： 新华每日电讯7版 【字号 大小】【留言】【打印】【关闭】

 （此篇文章值得一读—为什么小产权房屡禁不止？关键是1 高额利润—争夺农地非农使用增值收益；2 有法不依、执法不严，中央没有严禁地方也不愿执法，且一般是乡村干部主观纵容和参与开发，北京、深圳莫不如此，3，舆论不断鼓吹小产权应当合法化，给予城郊农民巨大的鼓励和合法化预期，他们认为农地应该直接入市，要求废除既有的土地管理法律。形势危急）

　　近来,国家有关部门一再重申,严查小产权房在建、在售案件,因为农村集体建设用地未经征地、没有转变为城市建设用地,不能从事商业开发。然而,一些地方小产权房销售依然火爆。分析人士指出,在建、在售的小产权房属于“歪门邪道”,化解小产权房的矛盾,迫切需要开“正门”、堵“邪道”。

违法销售火爆,行政执法乏力

　　党的十八届三中全会提出:“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”

　　中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文解释说,这是推进农村土地管理制度改革、保障农民土地权益的重要举措,未来土地制度改革的方向,首先要尊重农民权利,过去对农民财产权益尊重不够,所以矛盾纠纷不断。

　　记者在北京市小产权房比较集中的昌平、通州、房山等地采访了解到,由于农村建设用地的使用权不断升值,而农村产权流转交易市场建设相对滞后,于是“歪门邪道”的小产权房乘虚而入,一些商家误导购房者“绝对安全”,导致消费者跟风购买。

　　另一方面,在小产权房热销的同时,国土部门的监管和处罚显得比较乏力。重庆市沙坪坝区国土部门负责人表示,对于非法用地,国土部门只能走“停工通知、处罚决定、行政复议、行政通知、法院诉讼”的程序,周期长、效果差,对于违法者缺乏威慑力。

　　一位北京市昌平区国土部门干部坦言,不少小产权房已有居民入住,很难“一拆了之”。

　　北京市国土局数据显示,2012年6月至今,北京市共清理认定83个小产权房项目,总建筑面积300多万平方米,但目前仅拆除6万多平方米。

屡禁不止的原因是争夺农地溢价

　　在北京市昌平区郑各庄村,有一处低密度的小产权房闻名全国。在其“隔壁”,白各庄村开发建设的40栋楼房赫然矗立。这些小产权房售楼处就设在村委会。已经入住的村民王女士对记者说,这些楼房是以农民回迁房名义建设的,实际上大部分卖给了村外市民,村里因此获得了巨额收益。

　　“小产权房屡禁不止的原因,是城乡之间对于农地溢价的争夺。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军指出,“在现行的法律制度下,城市开发垄断了农地升值的收益,农村方面难以分享其收益,容易诱发‘歪门邪道’,小产权房现象就是一例。”

　　旺盛的需求吸引了众多的逐利者,包括一些政府机构、村委会、社区股份制公司人员和私人开发商。以重庆市沙坪坝区中梁镇为例,原镇长兰永连、原副镇长邱国全以及原沙坪坝区国土局干部刘勇等人,由于为该镇建设小产权房“开绿灯”而受贿被判刑。

　　西南政法大学经济法学院教授江帆说:“小产权房违反了我国现行土地管理法第63条规定,但长期以来,有关部门查处措施不力,使得这一问题复杂化。”

　　如今,现有小产权房居民“安居乐业”的现状,也给其他人带来了误导:一是认为成片建设的小产权房比较安全；二是村委会开发的小产权房比较保险；三是有村民一起居住的小产权房比较安全,等等。

区别存量增量,兼顾公利私利

　　全国工商联房地产商会发布的数据显示,1995年到2010年间,全国小产权房竣工建筑面积累计达7亿多平方米。

　　业内人士建议,处理小产权房问题,应该区别对待“存量”和“增量”部分,采取不同方式处置。

　　一方面,对于在建、在售的小产权房,有关部门必须坚决查处；另一方面,对于存在多年的“存量”部分,有关部门应该制定相应的政策,化解历史遗留问题。“回避矛盾只会造成矛盾越来越多。”中国房地产学会副会长陈国强表示,“应该分门别类,尽快清理整治,该拆除的抓紧拆除,能转化的尽快转化。”

　　中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为,对于建筑质量过关、不影响城市功能的小产权房建议保留,但要补缴一定的政策性补偿；相关的规则应该进行论证,尽快出台。　

　　“依照十八届三中全会的决定,应该出台相关的法律法规,解决国家、集体和个人之间在土地收益上的矛盾。”江帆表示,让农村建设用地等尽快获得‘同权同价’的地位,这是解决小产权房问题的根本途径。

　　北京市昌平区阳坊镇某村村主任安国梁说,村民们希望农村土地升值过程中,能够获得更多的收益,农村建设用地能够名正言顺地进入市场,治理小产权房也会取得成效。

　(记者孔祥鑫　朱东阳　张琴　赵宇航)据新华社北京12月1日